Gayrimenkul Ticaretinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul alım-satım işlemleri resmi şekilde tapuda yapılmalıdır. Bu işlemleri gerçekleştirirken dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar vardır. Bunlardan birisi gayrimenkulün eski vergi borcudur.

Emlak Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkulün satıldığı yıla veya önceki yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi borcundan alıcı ve satıcı müteselsilen, yani birlikte sorumludurlar. Bu şekilde gayrimenkulün yeni sahibinden de tahsil edilebilir. Bu durumda gayrimenkulü satın alan kişinin ödediği bu tutar için kendinden önceki malike rücu etmesi gerekecektir. Bu gibi durumları önlemek için gayrimenkul satanların emlak ve çevre temizlik vergileri konusunda bir takiple karşılaşmamak için ilgili belediyeye gayrimenkulün satışının yapıldığını bir dilekçeyle bildirmelerinde fayda vardır.
 
TAPUDA BEYAN EDİLEN DEĞER
 
İkinci dikkat edilmesi gereken husus; gayrimenkulü tapuda beyan edilen değeridir. Gayrimenkullerin edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar gerçek kişiler açısından “değer artış kazancı” olarak beyan edilmekte ve %15-35 arasında değişen oranlarda gelir vergisine konu olmaktadır. İlgili gayrimenkul 5 yıldan erken sürede elden çıkarılır ve tapuda değeri düşük beyan edilmiş olursa satan kişi için yüksek tutarda gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilmektedir. Ancak gayrimenkul miras ya da bağış yoluyla edinilmiş ise satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecektir. Aynı şekilde en az 5 yıl elde tutulan gayrimenkullerin satışında da gelir vergisi ödenmesi söz konusu değildir
 
Alım-satım sırasında ödenecek tapu harcı da asgari emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Beyan edilecek olan bedel söz konusu gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli olmak durumundadır. Asgari emlak vergisi değerleri 4 yılda bir tespit edilmekte, sonrasında da her yıl VUK hükümlerine göre yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak yeni değerlen belirlenmektedir. Tapuda beyan edilecek alım-satım bedelleri o yıl için belirlenmiş asgari emlak vergisi değerinin altında olamaz.
 
Gayrimenkul satın alanların, alımın yapıldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye “emlak vergisi bildirimi” vermeleri gereklidir. Gayrimenkulün satın alındığı yılın emlak vergisi satıcı tarafından ödenir, alıcı ise takip eden yılın emlak vergisinden sorumludur.
 
Gayrimenkulün eş ya da çocuklar adına satın alınması ancak bedelinin aile reisi tarafından ödenmesi halinde “ivazsız iktisap” söz konusudur. Karşılıksız intikal durumu veraset ve intikal vergisine tabidir. Gayrimenkule sahip olan eş veya çocuğun beyanname vererek oranı %5-15 arasında değişebilen veraset ve intikal vergisini ödemesi gereklidir. Ancak aile reisi gayrimenkulün bedelini borç olarak vermiş ise veraset ve intikal vergisi konu olmaz
 
Ticari işletmelerin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı halinde ticari işletmeler fatura kesmek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadır. Ancak gayrimenkul ticareti ve kiralaması ile uğraşmayan kurumlar en az 2 yıl aktiflerinde yer alan gayrimenkulleri sattıklarında, satış bedelini satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar istisna edilen satış bedelini pasifte özel bir fon hesabında tutmaları koşuluyla, gayrimenkul kazancının %50’lik kısmı için kurumlar vergisi ödemezler, satış işlemi KDV’ye tabi tutulmaz ve gelir vergisi stopajı da ödemezler.
 
GAYRİMENKUL ALIM-SATIMI İÇİN GEREKLİ BELGELER
 
- Satılacak gayrimenkule ilişkin tapu bilgileri
 
- Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları
 
- 2’şer fotoğrafları
 
- Tüzel kişiler için vergi dairesi bilgileri
 
- Temsil söz konusu ise vekaletname, temsilcinin nüfus cüzdanı ve bir adet fotoğrafı
 
- Gayrimenkule ilişkin belediyeden alınmış emlak vergisi değerini gösteren belge
 
 Tapu memuru işlemi gerçekleştirmeden önce bu belgelerin varlığını kontrol eder ancak belgeler tamam olsa da işlemi yapacak kişilere ilişkin bazı kısıtlamalar alım-satım işlemlerinin gerçekleşmemesine yol açabilir.
 
Tapuda alım-satım işleminin gerçekleşmemesine yol açabilecek “gerçek kişilere ait kısıtlamalar”
- Kişinin vesayet altında olması
 
- Temyiz kudretine sahip bulunmaması (akli melekelerinin yerinde olmaması)
 
- Kişinin reşit olmaması
 
- Kişinin kısıtlı olması (kayyum ya da yasal danışman tayin edilmiş olması)
 
- Kişinin yabancı uyruklu olması
 
 Gerçek kişilere ilişkin kısıtlar yanında gayrimenkulün tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar hanesindeki aşağıdaki kayıtlar da alım-satım işleminin gerçekleşmesine engel olabilir.
 
- İhtiyati tedbir
 
- Kamu haczi
 
- İflas
 
- Konkordato ile verilen süre
 
- Kamulaştırma kanunun 31/b maddesine göre şerh
 
- Aile yurdu ve aile konutu şerhleri
 
- Vakıf şerhi
 
- Askeri yasak ve güvenlik bölgesi belirtmesi
 
- Kültür ve tabiat varlığı belirmesi
 
- 2510 sayılı İskan Kanununa göre şerh
 
- 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh
 
- Belediye Gelirleri kanununa göre masraflara katılma payı şerhi
 
Kural olarak tapudaki alım-satım işlemlerinde alıcı, satıcı veya bunların vekillerinin mevcudiyeti yeterlidir. Ancak aşağıdaki hallerde iki tanığın da bulunması gereklidir.
 
Kural olarak tapudaki alım-satım işlemlerinde alıcı, satıcı veya bunların vekillerinin mevcudiyeti yeterlidir. Ancak aşağıdaki hallerde iki tanığın da bulunması gereklidir:
 
- Taraflardan biri veya birkaçı okuma, yazma veya imza bilmiyorsa
 
- Taraflardan biri veya birkaçı sağır, kör veya dilsizse
 
- Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise
 
- Ölünceye kadar bakım akitlerinde
 
- İlgilinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli tercüman bulundurulur.
 
ŞİRKETLERİN ALIM-SATIM İŞLEMLERİ
 
Şirketlerin alım- satım işlemleri için ise şirket mukavelesinde şirketin gayrimenkul işlemleri yapılabileceğine ilişkin açık hüküm bulunmalıdır. Bu işlemler şirketin yetkili temsilcisi aracılığıyla gerçekleştirilir. Tapu Kanunu’na göre, tapu memuru tescili yapacak şirketin memurunun yetkili olduğuna dair Ticaret Sicil Müdürlüğünden yetki belgesi getirilmesini talep edecektir. Tapu müdürlüğünde şirketlerin hangi işlemleri yapabileceği incelenecektir. Şirket ana sözleşmesinde açık olarak – şirketin gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğu ibaresine yer verilmiş olmalıdır