Kiracı ve Mülk Sahiplerinin Hukuki Durumları

Ülkemiz ve dünyada korona virüs ticari hayatı kökünden sarstı. Bu süreçte en çok etkilenen kirasını nasıl ödeyeceğini düşünen iş yeri sahipleri, konut kiracıları ve malından kazandığı gelir ile hayatını sürdüren mülk sahipleri oldu. Yaşanan bu durumun ardından hem kiracılar hem de mal sahipleri kara kara düşünürken olayın hukuki boyutunun nasıl olacağı da merak edilmeye başladı.

Yaşanan korona virüs olayının ardından devletin esnafa değişik destek paketleri açıkladığını ifade eden Avukat Erkan Behçet Arıkan, yine de birçok esnafın hala sorunlarla boğuştuğunu belirterek, “Korona virüs ülkemize girdikten sonra vatandaş bir bir kepenk indirmeye ve devletin aldığı önlemler kapsamında iş yerlerini kapatmaya başladı. Ancak süreç öyle bir duruma geldi ki günlük kazanıp masraflarını çıkaran esnaf ve işverenler artık gelir elde edemedikleri için ödemekle yükümlü oldukları başta kira, elektrik, su, doğalgaz, çalışan giderler vb. masrafları karşılama noktasında çaresiz kaldı. Bu durum sonrası hükümet kanun değişikliğine giderek bazı tedbirleri gündeme getirdi. Bu tedbirler içinde öncelikli olarak iş yerinin kapanma ve tahliye sürecini önlemeye yönelik paket açıklandı” dedi
 
KİRASINI ÖDEYEMEYENLER NE OLACAK?
 
Avukat Arıkan, yaşanan krizden dolayı birçok işyeri sahibinin kirasını ödeyemediğini hatırlatarak, sözlerini şöyle sürdürdü: “26/03/2020 tarihinde yürürlüğe giren kanunla ‘01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi  ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır’ denilmiş ve kamu tarafından kiracıları korur mahiyette bir kanun yürürlüğe konulmuştur. Burada işyeri mülkü sahiplerinin aleyhine bir sürecin işlemesi kaçınılmaz görünmektedir. Zira kiralamış olduğu işyerini işleterek kazanç elde eden işletme sahipleri olduğu gibi, işyeri kira gelirlerinden geçimini sağlayan vatandaşlar da fazlasıyla bulunmaktadır. Aynı zamanda kanundan doğan hakkın kötüye kullanımı da söz konusu olabilecektir. Tüm bu sorular kiracı ve mülk sahibinin kafasında dolaşırken virüste bir yandan yayılımına devam etmektedir. Yani sürecin ne zaman sonuçlanacağı konusu şimdilik belirsizdir.”
 
Kirasını ödeyemeyen işyeri sahibi ve mal sahibi arasındaki anlaşmazlıklarla ilgili Avukat Erkan Behçet Arıkan, şunları dile getirdi: “Salgından dolayı her iki tarafında haklı olduğu taraflar var. Son gelişmeler nazara alınarak üç sebeple kira sözleşmeleri feshedilebilir. Burada üç temel kanuni gerekçe karşımıza çıkmaktadır. Bu üç fesih gerekçesini kanuni ve sözleşmesel  olarak iki ayrı başlık altında inceleyeceğiz
 
Mücbir sebep doğması (Sözleşmesel)
 
Mücbir sebep, genel olarak, doğal afet, savaş, salgın hastalık gibi yaşamsal bir engelin vuku bulması hallerinde sözleşmenin sürdürülmesine engel teşkil edecek durumun doğması olarak anlaşılmaktadır.
 
Şayet taraflar arasındaki sözleşmede mücbir (zorlayıcı) sebeplerin doğumu halinde sözleşmenin feshedilebileceği maddesi yer alıyor ise taraflar bu süreçte sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceklerdir. Fesih sürecine kadarki borçlar ise geçerli olacaktır. Burada mücbir sebeple fesih hakkının sektörel anlamda değişiklik göstereceği muhakkaktır.
 
-Olağanüstü Fesih gerekçelerinin doğması (Kanuni)
 
Türk Borçlar Kanunu Md:331 “Olağanüstü Fesih” Corona Virüs sürecinin ticari hayatta doğurduğu etkiler sebebiyle kimi işyerleri kapanmış kimi işyerlerinin faaliyetleri geçici olarak askıya alınmış, kimi işyerlerinin ise kazançları büyük ölçüde düşmüştür. Bu nedenle kira sözleşmesi her iki taraf açısında sürdürülemez bir hale gelmiş olabilir. Böyle bir durumun doğması halinde Türk Borçlar Kanunu; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” demektedir. Böylece taraflara kanuni fesih hakkı tanınmaktadır.
 
-Aşırı İfa Güçlüğü (Kanuni)
 
Türk Borçlar Kanunu Md:138  "Aşırı İfa Güçlüğü” Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan bir halin sonradan doğması ve bu durumun sözleşmenin bir taraf için menfaat doğurmaması ve bir taraf açısından da doğrudan zararla sürmesi halinde, sözleşmeye katı olarak bağlı kalınamamasını ve taraflardan zorluğa düşenin mahkemeden talebi ile sözleşmenin sonlanması veya yeniden uyarlanması talep edilebilecektir. Ancak bu kanuni durumun işyerleri açısından doğrudan uygulanabilirliği tartışmalıdır.
 
EV KİRASINI ÖDEMEYEN VATANDAŞLARIN DURUMU
 
Konut kiracısı olarak yaşamlarına devam edenlerin durumu hakkında da değerlendirme yapan Avukat Erkan Behçet Arıkan, şunları ifade etti: “Salgın hastalık sürecinde konut taşınmaz kira sözleşmelerinde yasal bir düzenlemeye gidilmemiş ve Türk Borçlar Kanunu’nun tanımış olduğu tüm haklar bu süreçte geçerli olacağı kabul edilmiştir. Ancak sektörel daralma konut kiralarının ödenmesinde de bir takım zorluklar doğuracaktır. Kiracıların küresel kriz nedeniyle kazançlarının değiştiği bu nedenle mahkemeden kira sözleşmesinin yeni ekonomik koşullara bağlı olarak yeniden uyarlanmasını talep etme hakkı doğacaktır”