Konut Satın Almanın Hukuki Boyutları

Günümüzde konut sayısının artması, arz-talep dengesi, vatandaşların ev alabilmesi için sunulan uygun kredi imkanları ile birlikte konut sahibi olmanın önü epey açıldı. Buna rağmen genel ekonomik gidişatın etkisiyle Türkiye'de daralan alım gücü, en çok gayrimenkul sektörünü etkiledi. Son zamanlarda artan maliyetleri karşılayamayan müteahhitler inşaatları teslim edemez oldu ve vatandaş mağdur edildi

“Konut dolandırıcılığı” yöntemi ile vatandaşların mağdur edilmesi ve buna bağlı hukuki uyuşmazlıklar son zamanlarda çoğaldı. Ev almak piyasada kolaylaştırılmış görünürken, fiyat oynamaları, kredilendirme sistemi derken basit görünen işin arkasında yasal olmayan birtakım işlemler olduğu fark edilmeye başlandı

Öncelikle evi alan vatandaş hukuken bir tüketici konumundadır. Gayrimenkul söz konusu alım-satımlar önemli bir faktör olup, çıkan uyuşmazlıklar mahkemede çözülmektedir. Hukuki bir uyuşmazlık halinde de yetkili ve görevli mahkeme “gayrimenkulün bulunduğu yer olarak” belirlenmektedir. Yani gayrimenkul neredeyse dava orada açılır.

Evi satın alacak kişi, gayrimenkulü bizzat satın aldığı satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırmalıdır…

Konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir çünkü üzerinde ipotek olabilir. Hukukta “tapuya güven ilkesi” vardır ve bu ilke çok önemlidir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. Maddesinde açıklanan bu ilke, tapuya güvenerek evi bir başkasından satın alan kişiyi korumaktadır. Ev alırken en önemli husus evi satan kişinin o gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını bilmektir.

Özellikle maket üzerinden ev alırken riskleri en aza indirmek için projenin tapu kayıtları ile hukuki bir sorunu olup olmadığı incelenmeli, vaat edilen her şey sözleşmeye yazılmalıdır.

Projeden ev satışlarında görselliğe hitap etmek açısından maketler kullanılır ve bu durumda, ev henüz proje ise detaylı incelenmesi, sözleşmenin titizlikle hazırlanması, gayrimenkulü satacak şirketin mali durumunun tespit edilmesi, hakların bilinmesi ve birtakım önlemler alınması önem taşır. Hukukçular bu gibi durumlarda “süresiz teminat mektubu” talep edilmesini önerir. Bu husus ayrık kalmak üzere, ev fiziki olarak teslim ediliyorsa, ileride doğabilecek sorunları önlemek için bizzat gezilmelidir. Varsa açık ayıplar belirlenmeli, Tüketici Kanunundan doğan haklar bilinmelidir.

Tapu işlemi sırasında alınan konutun değerinin yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edilmesi de gerekir.

Çünkü beyan eksik olursa ödenen alım-satım harçları cezalı olarak geri dönebilir.

Kütükten kontrol edilerek tapu üzerinde kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edilmelidir.

Aksi taktirde istenmeyen sonuçlarla karşılaşılabilir. Özellikle yapı kullanım izinlerinde binanın, komşularla ve belediyelerle bir uyuşmazlık durumu olabilir.

Satılan konut aile konutu ise üzerinde hakkı olan diğer eşin ya da akrabaların da rızası ve onayı alınmalıdır. Zira ileride açılabilecek tapu iptal davasında, tapu devredilse bile iptali durumuyla karşı karşıya kalınabilir.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekilen diğer hususlar

Az önce bahsedilenler ilk etapta dikkat edilmesi gerekenlerdir. Daha sonraki aşamalarda kadastro müdürlüğüne gidilerek satın alınmak istenen gayrimenkulün haritadaki konumuna bakılmalıdır. Çevresinde neler olduğu, önüne-arkasına-yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceği öğrenilmelidir. Çünkü evi satın alan “tüketici” yakınlarında neler olduğunu bilmelidir. Açılan davalarda evin konumunun belirtilmemesi, alıcıya gösterilmemesi bile hukuki uyuşmazlık konusu oluşturur.

Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığı araştırılmalıdır. Özellikle ortada proje varsa, kimi zaman projede yapılan değişiklikler gayrimenkulün değerini de değiştirir ve bilgi verilmeyen tüketici mağdur olabilir

Ev alımında alıcı ve satıcı arasında nelere dikkat edilmeli?

Gayrimenkul alım satımı yapılırken taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeneceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Çünkü sözleşme, alıcıyı satıcının sonraları ileri süreceği anlaşma dışı konularda zarar ihtimallerine karşı korur. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği depozito ödemesi geri alınır. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ücret ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapmak zorunda kalır

Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılması ve anlaşma hususunun daha sonra taraflar arasındaki sözleşmeye/protokole yazılması gerekmektedir. Alıcı, gayrimenkulün emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri almalı ve muhafaza etmelidir. Yoksa elinde kanıtı olmaz ve lehine olan bir hususu ileride ispatlamakta sıkıntı yaşar

Müteahhit firmanın geçmişini araştırın

Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün bağlı olan projesinin hukuki bir sorunu yoksa müteahhit firma tarafından vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılması sağlanmalıdır. Satış ve satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter onaylı olmalı, firma tarafından verilen garantiler ve süreler iyi irdelenmelidir. Mahkemeler bu sözleşmelerin kanuna uygun olarak yapılmasını tarafların lehine bularak karar vermektedir

Müteahhit firmanın geçmişini, daha önce yaptığı işleri, bu işlerin kalitesini, zamanında teslim edilip edilmediğini araştırmak da ileride doğabilecek tatsız durumların engellenmesini sağlayabilir.

Ayrıca yapılan sözleşmenin satır satır okunması, bu konuda bir uzmandan, özellikle sözleşmelerde uzman bir avukattan yardım alınması menfaatinizedir.

Sözleşmelerde genel olarak yapılan yanlışı önlemek için dairenin peşin satış bedeli, taksitle alınacaksa taksitli satış bedeli, taksit sayısı ve faiz oranı sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşme tarihi, dairenin teslim tarihi ve ortak alanlardaki sosyal tesislerin teslim tarihi sözleşmede ayrı ayrı belirtilmelidir.

Konutun kaç metrekare olduğu, oda, salon ve benzeri bölümlerinin sayısı, dairede kullanılacak malzemelerin çeşidi ve kalitesi, ortak alanlar ve bu alanlardaki tesislerin neler olacağı, hangi ortak alanların kimler tarafından ne şekilde kullanılacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Maket üzerinde de olsa evin ekspertizini yaptırmak en doğrusudur.

Bu yolla evin gerçek değeri, hukuki bir sorunu olup olmadığı ortaya çıkar; vaat edilen sosyal tesis, yeşil alan gibi donatıların fiyat üzerinde yarattığı farkın yani şerefiye bedelinin de gerçeğe uygun olup olmadığı tespit edilebilir. Tüm bunlardan sonra sözleşme imzalanarak sonuca nihayet varılıp gayrimenkul sıkıntısız bir şekilde satın alınabilir

Krediyle veya faizle ev alırken hangi hususlar önemlidir?

Bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük kolaylık sunuyor, özellikle sonra ödenmek üzere verilen krediler ev almak isteyen tüketicilerin ilgisini çekiyor. Ancak kredi çekerken de çok dikkatli olmak gerekiyor; zira ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın alınan konutun elden gitmesine neden oluyor…

Bu durumun önlemi olarak, gelirin 3’te 1’ini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması öneriliyor! Konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi, alıcıların ödeme sıkıntısına düşmesini ve evin üzerine konulan ipotek sebebiyle evini kaybetmesi riskini önlemede önemli güç oluyor